Podatek od nieruchomości w Chorwacji w 2026 roku - ile zapłacisz za apartament

Podatek od nieruchomości w Chorwacji od 2025 roku działa inaczej niż dawny podatek od domów wakacyjnych. Właściciel apartamentu, domu albo innego lokalu może płacić roczną kwotę obliczaną od powierzchni użytkowej, a nie od wartości katastralnej. Stawka zależy od decyzji gminy i mieści się w ustawowym przedziale od 0,60 do 8,00 EUR za m² rocznie. W tym poradniku wyjaśniamy, kto płaci podatek, kiedy przysługuje zwolnienie, jak rozliczany jest najem turystyczny oraz jakie inne opłaty trzeba uwzględnić przed zakupem nieruchomości w Chorwacji.

Jakie podatki płaci właściciel nieruchomości w Chorwacji - przegląd

Obciążenia zależą od momentu i sposobu korzystania z nieruchomości. Inne zasady obowiązują przy zakupie z rynku wtórnego, inne przy sprzedaży objętej VAT, a jeszcze inne podczas posiadania i wynajmu lokalu. Najważniejsze pozycje zestawiliśmy poniżej.

Podatek od zakupu i VAT nie są pobierane jednocześnie od tej samej transakcji. Chorwacki portal administracji publicznej wyjaśnia, że 3% podatku od przeniesienia dotyczy nabycia, przy którym nie nalicza się VAT. Szczegółowy budżet transakcji opisujemy osobno jako pełne koszty zakupu nieruchomości w Chorwacji.

Podatek od nieruchomości w Chorwacji od 2025 roku

Co się zmieniło - porez na nekretnine zamiast podatku od domów wakacyjnych

Od 1 stycznia 2025 roku podatek od nieruchomości zastąpił wcześniejszy porez na kuće za odmor, czyli podatek od domów wakacyjnych. Nowy mechanizm obejmuje nieruchomości mieszkalne, które nie korzystają z ustawowego zwolnienia. Podstawą nie jest cena zakupu ani oszacowana wartość lokalu, lecz powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych.

Właściwy organ ustala zobowiązanie według stanu własności, przeznaczenia i powierzchni nieruchomości. Właściciel powinien zgłaszać zmiany mające wpływ na podatek, szczególnie zmianę powierzchni lub sposobu użytkowania. Oficjalne zasady publikuje chorwacki portal gov.hr, a podstawę prawną zawiera ustawa o podatkach lokalnych.

Stawki: od 0,60 do 8 EUR za m² rocznie

Gmina lub miasto wybiera konkretną stawkę w granicach od 0,60 do 8,00 EUR za m² powierzchni użytkowej rocznie. Jeżeli samorząd nie przyjmie własnej stawki, zastosowanie ma ustawowa kwota minimalna. Oznacza to, że dwa apartamenty o tym samym metrażu mogą generować inny podatek tylko dlatego, że znajdują się w różnych gminach.

Sposób liczenia jest prosty: powierzchnię użytkową mnoży się przez lokalną stawkę. Nie należy przenosić stawki z sąsiedniej miejscowości ani opierać kalkulacji na cenie ofertowej. W Chorwacji granice administracyjne gmin nie zawsze pokrywają się z potocznym rozumieniem kurortu, dlatego przed zakupem trzeba ustalić dokładne położenie i organ właściwy dla nieruchomości.

Kto jest zwolniony z podatku od nieruchomości

Podatku nie pobiera się między innymi od nieruchomości służącej stałemu zamieszkaniu właściciela albo innej osoby. Zwolnienie może też objąć lokal wynajmowany długoterminowo na cele mieszkaniowe, jeżeli najem trwa co najmniej 10 miesięcy w danym roku. Konieczne jest jednak posiadanie dokumentów potwierdzających sposób użytkowania i przekazanie wymaganych danych właściwemu organowi.

Krótkoterminowy najem turystyczny sam w sobie nie zwalnia z rocznego podatku od nieruchomości. Podobnie samo zameldowanie, bez faktycznego stałego zamieszkiwania, może nie wystarczyć. Ustawa przewiduje również inne szczególne zwolnienia, między innymi dla niektórych nieruchomości publicznych lub niezdatnych do zamieszkania. Ich zastosowanie wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Stawki w popularnych miejscowościach

Poniższe kwoty pochodzą z uchwał i oficjalnych informacji samorządów obowiązujących w dniu aktualizacji artykułu, czyli 26 września 2026 roku. Stawka jest roczna i dotyczy jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Uchwała obowiązuje do czasu jej zmiany, dlatego przed zakupem nadal warto sprawdzić dokładny adres i najnowszy dokument właściwego samorządu.

Osoby analizujące nieruchomości w Šibeniku lub nieruchomości w Splicie powinny poprosić o potwierdzenie stawki dla dokładnego adresu. Jest to szczególnie ważne na wyspach i w miejscowościach graniczących z kilkoma gminami. Sama nazwa Čiovo nie wskazuje jednej stawki, ponieważ wyspa obejmuje tereny należące między innymi do Trogiru, gminy Okrug i miasta Split.

Przykład: ile podatku za apartament 60 m²

Dla apartamentu o powierzchni 60 m² roczny podatek wyniesie:

Przykład pokazuje znaczenie lokalnej uchwały, ale nie zastępuje decyzji podatkowej. W praktyce trzeba też potwierdzić powierzchnię przyjmowaną do rozliczenia i ewentualne prawo do zwolnienia.

Podatek od wynajmu w Chorwacji - paušal od łóżka

Jak działa paušal i od czego zależy jego wysokość

Osoba fizyczna, która legalnie świadczy usługi noclegowe w gospodarstwie domowym na podstawie właściwej decyzji, może rozliczać podatek dochodowy w formie rocznego paušalu. Kwota jest liczona od liczby zarejestrowanych łóżek lub jednostek zakwaterowania. Nie jest to procent od przychodu z platformy rezerwacyjnej.

Od 2025 roku ustawowe widełki zależą od wskaźnika rozwoju turystycznego miejscowości. Dla jednostek z najwyższej grupy zakres może wynosić od 100 do 300 EUR za łóżko, a dla słabiej rozwiniętych turystycznie miejscowości przewidziano niższe przedziały. Konkretną kwotę wybiera samorząd. Założenia reformy opisuje Rząd Republiki Chorwacji, a informacje dla wynajmujących publikuje Porezna uprava.

Opłata turystyczna i składka na wspólnotę turystyczną

Paušal podatkowy nie jest jedynym obciążeniem wynajmującego. Do rocznego budżetu trzeba dodać opłatę turystyczną oraz składkę na rzecz lokalnej wspólnoty turystycznej. W 2026 roku w Splicie opłata turystyczna dla prywatnego zakwaterowania wynosi 70 EUR za każde zarejestrowane łóżko. Kwotę potwierdza uchwała Splitsko-Dalmatyńskiej Żupanii na 2026 rok.

Roczna składka turystyczna wynosi 5,97 EUR za łóżko podstawowe i 2,99 EUR za łóżko dodatkowe. Stawki wynikają z rozporządzenia o ryczałtowej składce turystycznej. Wysokość opłaty turystycznej może natomiast różnić się między miejscowościami, ponieważ ustala ją właściwa żupania.

Właściciel powinien prowadzić wymaganą ewidencję gości, realizować obowiązki w systemie eVisitor i pilnować terminów płatności. W przypadku usług wykraczających poza prosty najem albo przekroczenia odpowiednich progów mogą powstać dodatkowe obowiązki, w tym związane z VAT. Tę sytuację należy omówić z księgowym przed uruchomieniem działalności.

Zgoda współwłaścicieli budynku na najem turystyczny

Od 2025 roku nowy najem krótkoterminowy mieszkania w budynku wielorodzinnym wymaga wcześniejszej pisemnej zgody dwóch trzecich współwłaścicieli. Zgodę muszą wyrazić również wszyscy bezpośredni sąsiedzi, których ściany, podłogi lub sufity graniczą z wynajmowanym lokalem. Regułę tę zawiera art. 34 ustawy o zarządzaniu i utrzymaniu budynków.

Właściciele mieszkań, które były już wykorzystywane do najmu krótkoterminowego w dniu wejścia ustawy w życie, otrzymali pięcioletni okres przejściowy na zebranie zgód. Przy zakupie apartamentu z myślą o wynajmie należy więc sprawdzić nie tylko istniejącą kategoryzację, ale również status zgód, regulamin budynku i możliwość kontynuowania działalności przez nowego właściciela.

Przykład: roczne podatki i opłaty od apartamentu z 4 łóżkami

Załóżmy apartament 60 m² położony w II strefie Splitu, poza ścisłym historycznym centrum. Lokal ma cztery zarejestrowane łóżka podstawowe, jest wynajmowany turystycznie i nie korzysta ze zwolnienia z podatku od nieruchomości. Dla takiego wariantu rozliczenie za 2026 rok wygląda następująco:

W I strefie Splitu sam paušal wynosi 250 EUR za łóżko, a w III i IV strefie 100 EUR za łóżko. Przy tych samych pozostałych założeniach łączna suma wyniesie odpowiednio 1 603,88 EUR albo 1 003,88 EUR rocznie. Nie obejmuje ona mediów, ubezpieczenia, sprzątania, prowizji portali rezerwacyjnych ani wynagrodzenia zarządcy.

Najem długoterminowy - jak jest opodatkowany

Dochód osoby fizycznej ze zwykłego najmu mieszkania jest w Chorwacji traktowany jako dochód z majątku. Od uzyskanego czynszu automatycznie odejmuje się 30% zryczałtowanych kosztów, a pozostałe 70% stanowi podstawę opodatkowania. Stawka podatku wynosi 12%, dlatego efektywne obciążenie odpowiada 8,4% czynszu brutto. Zasady i taki sam przykład obliczenia publikuje Rząd Republiki Chorwacji.

Przy czynszu 1 000 EUR miesięcznie rozliczenie wygląda następująco:

Umowa najmu powinna być zawarta na piśmie i zgłoszona właściwemu organowi podatkowemu. Jeżeli skala lub sposób prowadzenia najmu powoduje rozliczanie działalności na innych zasadach, powyższy prosty mechanizm może nie mieć zastosowania.

Istotną korzyścią jest możliwość zwolnienia nieruchomości z rocznego porez na nekretnine, jeżeli służy ona najemcy do zamieszkania przez co najmniej 10 miesięcy w roku. Nie jest to automatyczne zwolnienie z podatku dochodowego od czynszu. Są to dwa odrębne zobowiązania, dlatego dokumenty i deklaracje warto przygotować z lokalnym księgowym.

Podatek przy zakupie nieruchomości - w skrócie

Gdy transakcja nie jest objęta VAT, nabywca płaci 3% podatku od przeniesienia własności, liczonego od wartości rynkowej. Potwierdza to oficjalna informacja gov.hr. Przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera będącego podatnikiem VAT sprzedaż może być objęta VAT 25%, zwykle zawartym już w cenie. Wtedy nie dolicza się osobno podatku 3%.

Podatki to tylko część budżetu transakcji. Dochodzą koszty obsługi prawnej, notarialnej, tłumaczenia i wpisów. Zobacz pełne koszty zakupu nieruchomości w Chorwacji przed ustaleniem maksymalnej ceny oferty.

Podatek przy sprzedaży nieruchomości w Chorwacji

Sprzedaż może spowodować powstanie podatku dochodowego, jeżeli nieruchomość zostanie zbyta w ciągu trzech lat od nabycia i nie zachodzi ustawowe zwolnienie. Oficjalny portal gov.hr opisuje opodatkowanie sprzedaży, w tym podstawę stanowiącą różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a odpowiednio ustaloną wartością nabycia.

Zwolnienia mogą dotyczyć między innymi nieruchomości służącej własnym celom mieszkaniowym, niektórych rozliczeń rodzinnych lub sprzedaży po upływie właściwego okresu. Przed podpisaniem umowy sprzedaży warto sprawdzić datę i sposób nabycia, poniesione nakłady oraz aktualne brzmienie przepisów. Szczególne reguły mogą dotyczyć osób prowadzących działalność albo sprzedających kilka nieruchomości.

Rozliczenie w Polsce - czy zapłacisz podatek dwa razy

Art. 6 polsko-chorwackiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje, że dochód z majątku nieruchomego może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Tekst umowy i jej wersję uwzględniającą konwencję MLI publikuje polskie Ministerstwo Finansów.

Nie oznacza to, że polski rezydent podatkowy może pominąć temat w polskim rozliczeniu. Sposób wykazania dochodu, zastosowanie właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania oraz obowiązek złożenia zeznania zależą od rodzaju dochodów i indywidualnej sytuacji. Właściciel powinien zachować chorwackie decyzje, potwierdzenia zapłaty i ewidencję przychodów. Przed pierwszym rozliczeniem wskazana jest konsultacja z doradcą znającym przepisy obu państw.

Ile kosztuje roczne utrzymanie apartamentu w Chorwacji

Podatek to tylko jedna z pozycji. Właściciel ponosi również koszty mediów, ubezpieczenia, opłat wspólnotowych, utrzymania części wspólnych, ewentualnego zarządcy i napraw. Przy najmie turystycznym dochodzą sprzątanie, obsługa gości, prowizje platform oraz obowiązki księgowe.

Są to stawki orientacyjne, a nie cennik obowiązujący w całej Chorwacji. Paušal wynika z ustawowych widełek i lokalnej uchwały. Budżet ubezpieczenia oparto na aktualnych przykładach polis mieszkaniowych dla apartamentu 75 m², a zakres zarządzania na rynkowych stawkach pełnej obsługi najmu. Opłata komunalna jest lokalna i zależy między innymi od gminy, strefy oraz metrażu, dlatego 120 EUR traktujemy wyłącznie jako bezpieczny budżet roboczy.

Najlepiej poprosić o ostatnie rachunki jeszcze przed złożeniem oferty zakupu. Pozwala to porównać nie tylko cenę, ale cały koszt posiadania. RMS Estate może pomóc zebrać dokumenty, sprawdzić lokalne obowiązki i wskazać osoby obsługujące rejestrację najmu. Jeśli chcesz ocenić konkretną nieruchomość, skontaktuj się z nami.

W aktualnej bazie znajdziesz apartamenty w Chorwacji na sprzedaż. Porównaj lokalizacje, metraż i cenę, a następnie poproś o sprawdzenie podatku dla dokładnego adresu.

Čiovo, Grad trogir

Apartament z widokiem na morze - Čiovo

2 syp.

2 łaz.

112 m²

320 000 €

Pirovac, Opcina pirovac

Dom z basenem - Pirovac

4 syp.

3 łaz.

180 m²

485 000 €

Brač

Luksusowa willa z basenem - Brač

4 syp.

4 łaz.

375 m²

1 390 000 €

Zobacz także aktualne ceny nieruchomości w Chorwacji, obliczone na podstawie aktywnych ofert RMS Estate.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stan prawny: wrzesień 2026.